Die „Shopping Meile“ in Wiens größtem Stadtentwicklungsgebiet

Lernen von der Seestadt, Teil 1

Shops in der Seestadt Aspern (c) Daniel Hawelka

Die Geschäfte, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, die im März und April 2020 unter der Covid-Krise geschlossen wurden, werden bald wieder aufsperren. Für Lerninhalte der Planer- und Developer-Gemeinde ist nun reichlich gesorgt: Denn wir werden jetzt rasch sehen, welche Geschäftsideen zukunftsfit waren und welche sich als weniger resilient erweisen. Die Seestadt Aspern in Wien bietet dazu das ideale Lehrbeispiel: Hier arbeitet man schon seit Jahren an der Stimulierung des Lebens im öffentlichen Raum. Eine zentrale Rolle spielen dabei die Erdgeschoßflächen, die neben der täglichen Versorgung sukzessive immer weitere lebendige urbane Funktionen bieten sollen. In zwei Beiträgen beleuchten wir das Making of: Teil 1 bringt einen Rückblick auf die Entwicklung im vergangenen Jahrzehnt, Teil 2 Mitte April ein Interview zum Thema mit Marcus Wild, dem Chef der SES, jenem Retail-Developer, der die Shoppingmeile der Seestadt managt.


 

Das unter Stadtplanern bekannte „Erdgeschoßproblem“ beschränkt sich keineswegs auf die stetig wachsenden Leerstände in den meisten innerstädtischen Einkaufsstraßen, sondern beschäftigt auch die Stadtentwicklungsgebiete. Denn Erdgeschoßflächen waren und sind für Bauträger mangels Nachfrage nur beschränkt als Ladenflächen vermietbar. Viel besser lassen sie sich vermarkten, wenn man hier Wohnungen mit kleinen Gärten anbietet, die allerdings auf ihre Privatheit Wert legen und sich daher mit Zäunen und Hecken gegen Verkehrsflächen abgrenzen. So setzte sich auch in manch neuem Stadtquartier der Mangel an Leben im öffentlichen Raum fort.

Wie man dieses Problem im digitalen Zeitalter löst, das die reale Begegnung realer Menschen im realen öffentlichen Raum ja nicht gerade fördert, ist eine Art Königsdisziplin der Stadtentwicklung. Mit der Covid-Krise und möglichen zukünftigen Maßnahmen des „Social Distancing“ erfährt es eine zusätzliche Dimension, die sich hemmend auf das öffentliche Leben auswirken könnte. Hier wird man intelligent gegensteuern müssen.

Retailfunktionen sind Teil des Lebens auf den Straßen der Seestadt (c) Daniel Hawelka

Retailfunktionen sind Teil des Lebens auf den Straßen der Seestadt (c) Daniel Hawelka

Die Stadt Wien etwa überließ bei der Entwicklung ihres größten Stadterweiterungsgebiets, der Seestadt Aspern, von Anfang an nichts dem Zufall und begann, das öffentliche Leben auf den Straßen systematisch zu stimulieren. Zur Sicherung der Nahversorgung und zur nachhaltigen Belebung des öffentlichen Raums strebte man zunächst die Kooperation mit professionellen Entwicklern von Einkaufsstraßen und Shopping Malls an, die über entsprechendes Know-How verfügen. Vor rund zehn Jahren wurden im Seestadt-Masterplan des schwedischen Büros Tovatt Architects & Planners rote und blaue Zonen definiert, die für Handel und Gastronomie bzw. für sonstige, vor allem gewerbliche Nutzungen vorgesehen sind.

Das wäre allerdings bloß Theorie geblieben, wenn diese Stadtentwicklung nicht auf der soliden Basis des Grundbesitzes fußen würde. Die als PPP aufgesetzte Wien 3420 aspern Development AG ist nämlich schon seit Projektbeginn für den Vertrieb sämtlicher Baugründe des Entwicklungsgebiets zuständig, das vorher ein Flugplatz war und fast zur Gänze zwei großen Shareholdern der Wien 3420, nämlich der Wirtschaftsagentur Wien und der Bundesimmobiliengesellschaft gehörte . So konnte sie im Bauplatz-Kaufvertrag mit den einzelnen Bauträgern auch die Errichtung der nötigen Räume für Einrichtungen der „blauen“ bzw. „roten Zone“ festlegen. Letztere sollten zu einem fixierten Preis an den zukünftigen Betreiber der „Einkaufsstraße“, wie man diese Erdgeschoßbereiche hoffnungsfroh taufte, vermietet werden. Wobei es ja eben keine „Straße“ im konventionellen Sinn ist, sondern ein weit verteiltes Netzwerk an verschiedensten öffentlichen Funktionen, die im koordinierten Zusammenwirken „stadtwirksame“ Leistungen erbringen.

Essentiell: Community-Building unter Shopbetreibern (c) Schedl_Aspern_Workflow

Essentiell: Community-Building unter Shopbetreibern (c) Schedl_Aspern_Workflow

Dieses Know-How sollte unter den neuen Bedingungen der digitalisierten Gesellschaft an verödungsgefährdete Kernstadt-Bezirke zurückgegeben werden, um damit auch dort einen neuen Entwicklungsschub zu unterstützen.

Der Betreiber dieses Netzwerks sollte dafür verantwortlich sein, die per Vertrag mit den Bauträgern errichteten Erdgeschoßflächen nachhaltig so zu entwickeln, dass bald das erwünschte bunte Leben in den öffentlichen Raum der Seestadt einziehen würde. Die „Untervermietung“ an die einzelnen Ladenbesitzer und andere Nutzer erfolgt dabei natürlich nach flexiblen Mietpreismodellen, die sich der Branche und der Lage anpassen. Dabei hatte die Entwicklungsgesellschaft drei Hauptanliegen, erklärt Alexander Kopecek, Vorstandsdirektor der Wien 3420 mit Zuständigkeit für Finanzen, Recht und Beteiligungen: „Es sollte für die Bevölkerung von Anfang an ein umfassendes Angebot geben, gleichzeitig sollten die Shoppartner zufriedenstellende Umsätze erzielen und für die Entwickler beziehungsweise Bauträger sollte es keinen Leerstand geben. Diese Ziele wurden erreicht. Das Angebot an Handel, Gastronomie und Dienstleitungen ist akzeptiert und wird laufend erweitert.“ Dazu war man auf die Suche nach einem geeigneten Partner gegangen, mit dem man diese Ziele realisieren konnte, und lud u.a. mit Rewe, ECE, Ekazent und SES alle relevanten Shopping-Entwickler des Landes zu Angeboten ein.

Mit der SES Spar European Shopping Centers GmbH, einer Konzerngesellschaft der SPAR Österreich Gruppe, wurde man schließlich handelseins und gründete 2011 als Joint Venture die Aspern Seestadt Einkaufsstraßen GmbH, die alsbald unter Alexander Eck, dem verantwortlichen Projektleiter der SES sowie Head of Development, ihre Arbeit aufnahm. Der Job ist durchaus komplex, denn in der Bedarfsplanung eines neuen Stadtquartiers gibt es bezüglich Versorgungseinrichtungen keine linearen Entwicklungen, aber dafür einige Unwägbarkeiten, auf die man je nach aktueller Situation Schritt für Schritt reagieren muss. Entscheidend ist der passende Branchenmix: „In der ersten Besiedlungsphase mit rund 5000 Einwohnern dominierten natürlich noch die Nahversorgung mit Lebensmitteln und anderen Waren des täglichen Bedarfs, ein Basisangebot an Gastronomie und Dienstleistungen sowie Apotheke und Ärzte“, erklärt Alexander Eck. „Das ändert sich aber sukzessive mit dem Wachstum einer Stadt. In der aktuellen Phase mit weiteren 2500-3000 neuen Bewohnern geht es zwar auch noch teilweise um Basiseinrichtungen, aber in Richtung Endausbau mit rund 30 000 Einwohnern beginnt dann immer mehr die Aufenthaltsqualität eine Rolle zu spielen.“

Die Erdgeschoßzonen werden in der Seestadt nach Plan belebt (c) Daniel Hawelka

Die Erdgeschoßzonen werden in der Seestadt nach Plan belebt (c) Daniel Hawelka

Das leuchtet ein: Zunächst will man einmal seine Grundbedürfnisse abgedeckt haben, dann aber rasch auch eine inspirierende und unterhaltsame Umwelt erleben, in der man auch aus Lust einkaufen und sonst viel Freizeit in Cafés, beim Friseur oder in Kultur- und Sporteinrichtungen verbringen kann. Der Bedarfsmix ändert sich außerdem mit den Funktionen des Quartiers – reine Schlafstädte haben andere Bedürfnisse als durchmischte Stadtquartiere, in denen es auch Schulen und viele Arbeitsplätze gibt. Beides ist hier – unter anderem mit der großartigen Bundesschule der fasch&fuchs.architekten, dem Schulcampus der Stadt Wien von Thomas Zinterl mit ZT Arquitectos Lda oder der HOERBIGER-Fabrik von den querkraft Architekten – bereits Realität. Denn die Seestadt will eine möglichst komplette Stadt sein und letztlich ein neues Zentrum des großen Flächenbezirks Donaustadt werden, der mit 219 000 Einwohnern bereits mehr Bevölkerung hat als etwa Linz mit 207 000, worauf Eck und Kopecek nachdrücklich hinweisen. Derzeit pilgern zwar noch mehr Bezirksbewohner in Richtung Shopping Mall „Donauzentrum“, Albert-Schultz-Eishalle, Magistratischem Bezirksamt und anderen zentralen Einrichtungen rund um die rund sieben Kilometer Luftlinie entfernte U-Bahn-Station Kagran an der Wagramer Straße. Die Vision der Seestadt ist es aber durchaus, zukünftig zu einem gefühlten und gelebten neuen Bezirkszentrum zu avancieren.

Der Aufbau in diese Richtung verlief bisher zufriedenstellend. 2015 wurde ein erster Abschnitt in den Neubauten der Maria-Tusch-Straße eröffnet. Die ersten 3500 m2 an Erdgeschoßflächen im Quartier rundum konnten gut genutzt werden. Derzeit gibt es Lebensmittelmärkte, Bäcker, sechs Arzt-Ordinationen, Apotheke, Cafés und einiges mehr. Demnächst werden im Seeparkquartier im Süden weitere 3500 m2 dazukommen und bis 2020 weitere 1000 m2 direkt bei der U-Bahn-Station, die übrigens sinnvollerweise als zweites Gebäude überhaupt – das erste war das Technologiezentrum der Wirtschaftsagentur Wien – in der Seestadt errichtet wurde und das Gebiet damit von Anfang an perfekt an den Rest der Stadt anband. Bis 2021 will man Flächen von über 7000 m2 an fast 30 Standorten vermietet haben.

Funktionierender öffentlicher raum besteht aus konzeptionell verschränkten Indoor- und Outdoor-Flächen (c) Daniel Hawelka

Funktionierender öffentlicher Raum besteht aus konzeptionell verschränkten Indoor- und Outdoor-Flächen (c) Daniel Hawelka

Die Strategie, schrittweise und je nach Bedarfsentwicklung vorzugehen, macht sich bezahlt. Ein Tool dabei ist beispielsweise die Involvierung und Vernetzung der Läden- und Lokalbetreiber, die gefragt werden, welche weitere Branche, Funktion oder Unternehmung sie für eine gedeihliche Weiterentwicklung in der Nachbarschaft brauchen könnten. So werden aktiv potentielle Interessenten angesprochen und es bilden sich effiziente und nachhaltige persönliche und wirtschaftliche Netzwerke. Und es gibt bisher Null Leerstand.

Ein schönes Fallbeispiel für die „Stadtprogrammierung“ in einem „ko-kreativen Prozess“, der eine Art Mikromanagement darstellt, begann 2013 mit einem Call für eine Orchideen-Idee – die „OrchIDEE“: Man bot ein 200 m2-Lokal auf drei Jahre mietfrei für eine kreative Geschäftsidee an, die es in der Seestadt noch nicht gab. 30 Bewerber meldeten sich, fünf kamen in die engere Wahl. „Wir überlegten genau, was hier gut herpasst“, sagt Alexander Eck, „und entschieden uns für einen Fahrrad-Shop mit Café, in dem man nicht nur auf Reparaturen warten, sondern auch sonst angenehme Zeit verbringen kann.“ Außerdem bot der Betreiber weitere innovative Services wie etwa Abos für Fahrräder an, die man jederzeit tauschen kann. 2015 zog „United in Cycling“ schließlich ein und erfreute sich sofort großen Zuspruchs. Demnächst wird der Betrieb schon erweitern und nahe der U-Bahn-Station einen neuen „Mobilitäts-Point“ anbieten.

United in Cycling (c) M. Boeckl

United in Cycling (c) M. Boeckl

Neben Laden-, Gastronomie- und Gewerbeflächen gibt es aber auch noch zahlreiche weitere Tools, die in viel Detailarbeit von der Partnerschaft zwischen Entwicklern und Betreibern ausgetüftelt werden. So gibt es etwa auch sogenannte „Impulsräume“, in denen sich probeweise bestimmte Angebote ansiedeln und erst bei spürbarer Nachfrage „verwurzelt“ werden. Relativ zentral in einem Ecklokal an der Maria-Tusch-Straße liegt auch die erste sakrale Einrichtung, das katholische Seelsorgezentrum der Pfarre St. Edith Stein-Aspern. Last not least spielt natürlich auch die Kunst im öffentlichen Raum eine wichtige Rolle. Aber eine traditionelle Stadt-Funktion gibt es bereits: Den Wochenmarkt, der regelmäßig am Hannah-Arendt-Platz stattfand und nun schon teilweise in das neue Seeparkquartier gewandert ist.

Wichtig für den nachhaltigen Erfolg sind jedenfalls Vielfalt und Vernetzung, die nur mit viel Geduld und Detailarbeit beim Community-Building erreicht werden können. Die Voraussetzung dafür – eine diverse Bewohnerschaft und zahlreiche „Einpendler“ zu lokalen Arbeitsplätzen – wäre jedenfalls mit den vorgegebenen Anteilen von einem Drittel frei finanzierten und zwei Drittel an geförderten Wohnungen sowie den aktuellen und zukünftigen Betriebsansiedlungen durchaus vorhanden. Denkbar ist sogar das Gelingen einer Art Zirkelschluss der Stadtentwicklung, indem die neuen Stadtentwicklungsgebiete die Muster funktionierender Innenstädte aufgreifen und weiterentwickeln (das tat der austro-amerikanische Shopping-Mall-Erfinder Victor Gruen schon in den 1950er Jahren, als er sich bei seinen Projekten auf das Wiener Vorbild von Kärntner Straße & Co. berief). Um dieses Know-How dann unter den neuen Bedingungen der digitalisierten Gesellschaft wiederum an verödungsgefährdete Kernstadt-Bezirke zurückzugeben und damit auch dort einen neuen Entwicklungsschub zu unterstützen.

Im Rad-Shop gibt es auch eine Lounge für Drinks & Chats (c) M. Boeckl

Im Rad-Shop gibt es auch eine Lounge für Drinks & Chats (c) M. Boeckl

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